Menu

מילון מונחי משכנתא

הקדמה

Stuart Miles - 6כאשר אנחנו רוצים לרכוש דירה כמעט כולנו חייבים לקחת משכנתא. לקיחת משכנתא היא התחייבות כספית רצינית מאוד וארוכת טווח ורגע לפני שאנחנו עושים אותה כדאי לנו לדעת יותר על הנושא. אנו ריכזנו רשימה של מושגי מפתח שכל מי שרוצה לקחת או למחזר משכנתא צריך להכיר. מושגים אלו יסייעו לכם להיות מודעים יותר וחכמים יותר בעת לקיחת המשכנתא שלכם. לנוחיותכם רשימת מושגים מסודרת לפי א' ב'.

אדמת מנהל

קרקעות אשר שייכות למנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל הוא המוסד האחראי על אדמות המדינה באופן רשמי וחוקי. מוסד זה מחכיר את אדמות המדינה לתקופה של בין כמה עשרות שנים בודדות עד למאה שנה.

אחוז מימון

אחוז המימון הוא הסכום הכספי היחסי של מימון הבנק את שווי רכישת הנכס. אחוז זה נקבע לכל נכס באופן מותאם אישית לפי השעבוד שלו לבנק.

איחוד זכאויות

איחוד זכויות זהו תהליך בו מספר אנשים אשר יש להם תעודת זכאות מחליטים לקחת זכאות מורחבת ממשרד הבינוי והשיכון. ניתן בתהליך זה לאחד גם את ההטבות אשר המדינה נותנת לעולים חדשים וזוגות צעירים.

אינפלציה

אינפלציה היא תהליך כלכלי בו המחירים של מאה מוצרי יסוד קבועים קובעים באופן יחסי את המחיר של מוצרים אחרים בשוק. כאשר אנחנו לוקחים משכנתא היא יכולה חלקית להיות מוצמדת לממד המחירים לצרכן (אינפלציה) ולכן כאשר האינפלציה עולה גם מחיר המשכנתא שלנו וההחזר החודשי שאנחנו צריכים לשלם עולה בהתאם.

אישור זכויות במקרקעין

אישור זכויות במקרקעין הוא אישור אשר נועד להראות מי הוא בעל הנכס. האישור מספק מידע נוסף לבנק או לגופים אחרים אודות נתוני החכרת הנכס, מה אורך הזמן של החכירה והאם לנכס זה יש משכנתאות פעילות.

אישור עקרוני – אישור לקבלת משכנתא

אישור עקרוני הינו אישור עקרוני שהבנק מעניק למי שמעוניין לקחת משכנתא אודות הזכאות ואודות תנאי המשכנתא שהוא יקבל. אישור זה נשאר בתוקף עד לתקופה של 3 חודשים מיום ההנפקה שלו, כאשר הריביות שבו נשמרות למשך 12 ימים.

בטוחה

בטוחה היא נכס נדל"ן אשר משמש ערבות לבנק שכספו יוחזר לו. במקרה של אי החזרת הכספים הבנק יכול לעקל את הנכס הזה.

ביטוח חיים

ביטוח חיים הוא ביטוח שכל מי שלוקח משכנתא חייב לעשות אותו (למעט מקרים מיוחדים). ביטוח זה מבטיח ומשמש ערובה שגם במקרה של פטירת הלווה המשכנתא תוחזר לבנק ע"י חברת ביטוח.

ביטוח נכס

ביטוח זה מבטח את הנכס עליו אנחנו לוקחים משכנתא במקרה של אסונות טבע, תקלות בצנרת, מקרי שוד ועוד.

ביטול משכון – ביטול משכנתא

ביטול זה הוא ביטול של הלוואת משכנתא קיימת. ביטול זה למעשה מבטל את השעבוד או המשכון של הנכס לבנק. ניתן לעשות אותו דרך מנהל מקרקעי ישראל.

בנק ישראל

בנק ישראל הינו הבנק המרכזי בישראל. בנק זה אחראי על ייצור המטבע וגם על הפיקוח על המערכת הבנקאית בישראל על כמה המשתמע מכך כולל אחריות על הדרך בה בנקים מעניקים הלוואות ואחריות על הריבית הנהוגה במשק.

גוש חלקה

הכוונה בגוש חלקה היא לדרך בה מנהל מקרקעי ישראל מזהה חלקת אדמה מסוימת. לכל גוש יש מספר זיהוי ייחודי וניתן לראות אותו דרך האתר האינטרנט של המנהל או של הטאבו. הגוש ותתי הגושים מראים את מספר הנכס בין אם מדבור בדירה בבניין דירות או בבית קרקע פרטי.

גרייס מלא וגרייס חלקי

המילה גרייס היא מילה שמקורה הוא בשפה האנגלית. המשמעות של מילה זו הוא חסד במובן הדתי והאנושי שלה. בתחום המשכנתאות המשמעות של גרייס מלא או גרייס חלקי הוא תשלום משכנתא נמוך יותר לריבית של המשכנתא – זהו גרייס חלקי. מצב של גרייס מלא הוא מצב בו ניתן להשהות או לדחות את תשלומי המשכנתא לתקופת זמן מוגבלת של עד מספר שנים.

גרירת משכנתא  (העברת משכנתא)

תהליך גרירת משכנתא או העברת משכנתא הוא תהליך בו בעלי החוב (מי שלקחו את הלוואת המשכנתא) מעבירים אותה מנכס מסוים לנכס אחר. תהליך זה יכול להתבצע אך ורק על ידי אישור מוסכם של רישום הנכס החדש בלשכה של רשם המקרקעין האזורי – לפי האזור בו נמצא הנכס. הרישום נעשה עם מתן אזהרה והתרעה לבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית.

דוח יתרה לסילוק משכנתא

דוח זה הוא דוח אשר ניתן לקבל מהבנק. הדוח מראה ויכול לתת לנו אינדיקציה בזמן אמת מהי יתרת התשלום של המשכנתא שלנו על פי פירוט מדויק. הדוח כולל סעיפים פיננסים רבים כמו תנאי לקיחת ההלוואה המקוריים, יתרת התשלום שנותר עד להחזר מלא של ההלוואה, הדרך בה תשלומי הריבית של ההלוואה מחושבים, שיעור הריבית הנוכחים במשק ועוד. את הדוח ניתן לקבל חופשי והוא מהווה תנאי הכרחי לבדיקה של הזכאות של הלווים למחזור המשכנתא שלהם.

הלוואת בלון

הלוואה זו היא למעשה משכנתא שלא מחזירים אותה מדי חודש אלא בבת אחת בסיום התקופה של לקיחתה. משכנתא זו נפרעת על ידי הבנק בבת אחת והיא כולל גם את תשלומי הריבית של ההלוואה המקורית. הלוואה זו יכולה להיות צמודה למדד המחירים לצרכן.

הלוואת גישור

הלוואה מסוג זה היא הלוואה בה ניתן למשכן את הדירה שבבעלות שלנו ויש לנו עליה משכנתא לטובת הבנק – בשביל שנקבל משכנתא נוספת לרכישת דירה נוספות.

הלוואת זכאות

במדינת ישראל יש תנאים ברורים לקבלת זכאות למשכנתא. הזכאות נקבעת לפי חוקים ותקנות של הממשלה והכנסת. תנאי הזכאות הם רבים והם כוללים מצב משפחתי (נישואין, גירושין, אם חד הורית), שירות צבאי, אחוזי נכות, מספר ילדים, מצב בריאותי, מצב כלכלי ועוד. הזכאות ניתנת על ידי משרד השיכון והבינוי אך הכול נעשה ישירות מול הבנק בו לוקחים את המשכנתא.

הלוואת מקום / מענק מקום מותנה

הלוואה זו היא מענק אשר נועד לסבסד רכישה של דירות באזורי עדיפות לאומית כמו אזורים שליד הגבול או אזורים שהמדינה רוצה לחזק. מענק זה ניתן דרך משרד השיכון והבנוי והוא תלוי במספר תנאים כמו גם יש להתחייב לגור בנכס ולהחזיק בו במשך כמה שנים לפחות מיום הרכישה שלו.

הערת אזהרה נסח טאבו

כל נכס במדינת ישראל נרשם בטאבו. לפני שאנחנו רוכשים דירה עלינו לוודא שהיא לא נמצאת כבר בבעלות של בנק או אדם אחר (חוץ מהמוכר). ניתן לעשות זאת על ידי בדיקה של הנכס בטאבו – נכס שיש לו בעלים קודמים יופי עם הערת אזהרה בנסח טאבו.

הפרשי הצמדה הצמדת קרן

הפרש זה הוא הפרש של סכומי כסף שהצטברו בקרן ההלוואה שלו עקב חישוב תשלום הקרן לפי הצמדה למטבעות זרים או למדד המחירים לצרכן. ההפרש נובע מאי תשלום של סכומים אלו וכאשר אנחנו מגיעים לתאריך הפירעון של ההלוואה אנחנו חייבים להחזיר גם את ההפרש.

חיתום

תהליך החיתום הוא תהליך בו נבדק האשראי שהבנק מוכן לתת ללווה. תהליך זה נעשה לרוב בבנקים. תהליך זה נועד לוודא שכל לווה שלוקח משכנתא הוא בעל האמצעים הדרושים להחזרה של סכום הלוואה זה.

חשבון מוגבל

ההגדרה של חשבון מוגבל הוא של חשבון שהבנק לא קיבל מספר צ'קים שלו והם חזרו (10 צ'קים). חשבונות מוגבלים רשומים בבנק ישראל בעזרת המפקח על הבנקים. לקוח אשר החשבון שלו מוגבל לא יכול למשוך צ'קים או להפקיד צ'קים. לאחר שהחשבון מפסיק להיות מוגבל ישנה תקופה של מספר חודשים של צינון בה החשבון יכול לחזור להיות פעיל. ברוב המקרים בעלי חשבון מוגבל לא יכולים לקחת משכנתא כי הבנק לא מאשר זאת.

טאבו

הטאבו שייך למשרד המשפטים ובו נרשמים הזכויות של כל בעל עניין כמו איש פרטי, חברה או בנק על נכס מסוים.

ייפוי כוח נוטריוני

כאשר אנחנו לוקחים הלוואה יש לאשר אותה עם עורך דין נוטריון. ייפוי כוח נוטריוני הוא אישור אשר נחתם על ידי עורך דין נוטריון ומאמת את הפרטים של ההסכם ואת הזהות של החותמים עליו.

מחשבון מס רכישה

כאשר רוכשים דירה או נכס במדינת ישראל המדינה מחייבת את הרוכש בתשלום מיסים (מעל הפטור). ניתן לברר לפני הקנייה עצמה את גובה המיסים שנצטרך לשלם על ידי מחשבון מס רכישה – מחשבון אשר נמצא באתר של רשות המיסים ומחשב עבורנו את גובה המס שנשלם. גובה המס נקבע לפי פרמטרים שונים כמו האם זאת דירה יחידה של הקונה וכד'.

מסלולי משכנתא – הלוואה בריבית משתנה

כאשר אנחנו לוקחים הלוואה כמו משכנתא אנחנו יכולים לקחת אותה במסלולים שונים. מסלול משכנתא בריבית משתנה הוא מסלול אשר הריבית על המשכנתא יכול להשתנות מדי שנה או מספר שנים (כפי שכתוב בחוזה משכנתא).

מסלולי משכנתא – הלוואה בריבית קבועה

מסלול משכנתא זה הוא מסלול שהריבית בו קבועה ובלתי משתנה. גובה הריבית במסלול זה נקבע כפי שהוא היה בעת לקיחת ההלוואה. גם אם במהלך שנות ההחזר של ההלוואה יש שינויים בריבית במשק – הריבית של ההלוואה לא משתנה.

מס שבח

מדינת ישראל ממסה בעלי דירות אשר מוכרים את הנכס שלהם במידה וערך הנכס עלה מיום הקנייה שלהם. מס זה נקרא מס שבח – שכן הנכס הפך "למשובח" יותר או יקר יותר במהלך השנים.

משכנתא הפוכה

משכנתא זו היא הלוואה בה בעלי נכס משעבדים את הנכס שלהם לשם רכישה של נכס אחר. את ההלוואה הזו ניתן לקבל בתשלום אחד מרוכז או במספר תשלומים קבועים מדי חודש. פירעון ההלוואה נעשה לאחר התקופה של המימוש של רכישת הדירה והשימוש בו. מסלול משכנתא זה מתאים לבעלי הגיל השלישי שיש להם כבר נכס אחד בבעלות שלהם או יותר.

משכנתא עומדת

מסלול משכנתא זה הוא מסלול בו לוקח ההלוואה לא נדרש לשלם אף תשלום במידה והוא עומד שתנאים שסוכמו בינו ובין הבנק במעמד חתימת החוזה על ההלוואה. הלוואה זו נקראת גם משכנתא עומדת או הקפאת משכנתא בגין אי יכולת לעמוד בתשלומים.

פרי פסו

פרי פסו פירושה “דרגה שווה”. הנס משועבד למספר בנקים למשכנתאות וזה יכול להיות בדרגה ראשונה, דרגה שנייה או דרגה שווה שנקראת גם פרי פסו. כאשר לווה לא עומד בתשלומי המשכנתא, יוכלו הבנקים לקחת את כספם בצורה שווה ממכירת הנכס. במידה ושווי הנכס ירד מתחת לגובה ההלוואות בבנקים, מכירת הנכס תכסה בצורה שווה את ההלוואות בין הבנקים ומה שיישאר, הלווה יצטרך להשלים מכספו. כאשר מבצעים מחזור משכנתא, מחוייב הבנק לרשום דרגה שווה זמנית הכוונה פרי פסו זמני עד לסיום תהליך מחזור המשכנתא וקבלת נסח טאבו ללא רישום הבנק שבו נלקחה המשכנתא לראשונה.

ריבית

מושג הריבית מהווה מושג בסיסי מאוד בכלכלה. למעשה משמעות הריבית הוא המחיר שאנו משלמים על הכסף – כלומר כמה כסף אנחנו משלמים על לקיחת הלוואה (או כמה כסף משלם לנו הבנק על חסכונות שיש לנו). יש הרבה מאוד סוגים שונים של ריביות אשר כל סוג מחושב באופן אחר. החישוב של כל הריביות נעשה באחוזים. ישנם ריביות יומיות, חודשיות, שבועיות, או שנתיות. אופן החישוב של הריביות יכול להיות משתנה לפי מטבע חוץ או לפי מדד המכירים לצרכן, או קבוע מראש.

ריבית אפקטיבית

ריבית אפקטיבית היא למעשה ריבית אשר אנחנו משלמים באופן מעשי על כל משכנתא שאנחנו לוקחים. ריבית זו מותאמת לגובה התשלום על סכום ההלוואה. חישוב ריבית זה כולל בתוכו מספר מאפיינים ומרכיבים כמו עמלת פירעון מוקדם או תשלומי ריבית דריבית וכל הוצאה נוספת שקשורה להלוואה כפי שנקבע בחוק.

ריבית דריבית – ריבית מצטברת

ריבית דריבית זוהי ריבית מצטברת על משכנתא אשר לא נפרעה עקב לקיחת לוח סילוקין בלון או בגרייס חקי או מלא. הריבית המצטברת נקראת ריבית דריבית. הריבית מחושבת לא רק על הקרן, אלא גם על הריבית שנצברה במהלך תקופת ההלוואה. ריבית דריבית מחושבת למעשה כל עוד לא מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא וכל עוד מחזיקים בהלוואה. במידה ופורעים את המשכנתא לפני מועדה, לא תשולם כל הריבית דריבית לאורך כל תקופת ההלוואה, אלא חישוב הריבית יתבצע רק עד למועד פירעון המשכנתא. במידה והמשכנתא נפרעת בצורה של לוח סילוקין שפיצר, לא יתקיים מצב של ריבית דריבית

ריבית נומינלית

ריבית זו היא הריבית אשר רשומה באופן רשמי בחוזה לקיחת המשכנתא שלנו. בריבית זו לא נכללים כל ההוצאות הנלוות של המשכנתא שלנו. ריבית זו ידועה גם כריבית נקובה או בשמה האחר ריבית חוזית – מכיוון שהיא רשומה ללא יכולת לשינוי בחוזה של לקיחת ההלוואה.

ריבית פיגורים

ריבית זו היא ריבית אשר עלינו לשלם בגין כל תשלום שאיחרנו לשלם או לא שילמנו במשכנתא שלנו. ריבית זו מחושבת לפי החישוב של הריבית של החשב הכללי במשק. הריבית של החשב הכללי במשק מחושבת לפי הממוצע של ריבית הפריים בשלושת הבנקים הגדולים במשק עם תוספת של מרווח של שש וחצי אחוז. ריבית זו היא שנתית והיא איננה צמודה למדד המחירים לצרכן.

תעודת זכאות למשכנתא

משרד הבינוי והשיכון מנפיק תעודות אשר מקנות זכאות להנחה בלקיחת הלוואת משכנתא. הקריטריונים לקביעת הזכאות הם רבים והם כוללים בין השאר שירות צבאי, גיל, מצב משפחתי ועוד… . הזכאות מקנה הנחה בגובה הריבית של ההלוואה וגם על תנאי התשלומים בפועל.

 

תעודת זכאות – אופן הגשת הבקשה לזכאות

את תעודת הזכאות ניתן להוציא בסניף הבנק שממנו אנחנו לוקחים את המשכנתא שלנו. תהליך זה כרוך בתשלום עמלה. בשביל להוציא את התעודה יש צורך להציג מסמכים כמו: ת.ז., תעודת נישואין, אישור מקצין העיר על השירות הצבאי שלנו וגם תעודת עולה.

Top